裁判要旨

同村村民之间若想互换宅基地，必须要获得集体经济组织的同意，否则互换行为无效。而对于城镇居民，若因继承房屋而占有宅基地，依照相关规定，是可以进行确权登记的。

争议焦点

同村村民互换宅基地是否需集体经济组织同意？城镇居民继承宅基地能否登记？

裁判意见

在本案中，高某某未能举证证明其与徐某某所订立的宅基地互换协议已获集体经济组织批准认可，基于此，其不具备申请行政复议的主体资格。根据法律规定，宅基地所有权归属于农村集体经济组织，村民仅享有使用权，且宅基地互换须经集体经济组织同意，以此保障“一户一宅”政策的落实，避免出现一户多宅、土地资源浪费等情形，法院据此判定该互换协议尚未产生法律效力。

关于城镇居民继承宅基地的登记问题，依照现行法律规定，城镇居民因继承房屋而占用宅基地的，可依规进行确权登记。不过，需在不动产登记簿及权属证书的附记栏中明确标注“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。此外，继承所得房屋不得进行翻建，仅允许进行加固修缮，待房屋因自然或其他原因毁损灭失后，宅基地使用权将由农村集体经济组织依法收回 。

简要分析

该裁判意见强化了农村宅基地管理秩序。一方面，明确同村村民互换宅基地需经集体经济组织同意，保障集体经济组织对宅基地的有效管控，防止随意流转导致的一户多宅等问题；另一方面，允许城镇居民因继承房屋占用宅基地确权登记，兼顾了法律的稳定性和人性关怀，平衡了各方利益，既维护了农村宅基地制度的基本框架，又妥善处理了城镇居民因继承产生的宅基地使用权问题，为类似纠纷的解决提供了明确的法律指引。

案件索引

最高人民法院（2019）最高法行申 7188 号

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